13 de junho de 2007
Jurisprudência Cível: Ação de rescisão – Promessa de compra e venda – Posse justa até que se declare sua extinção – Cláusula resolutiva expressa – Irrelevância
Ementa: Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Liminar de reintegração de posse. Posse justa até que se declare a extinção do contrato. Cláusula resolutiva expressa. Irrelevância. Ausência de esbulho. Indeferimento.
– A existência de cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda não autoriza a rescisão automática do pacto mediante mera notificação prévia, visto que depende de decisão judicial.
– Enquanto não declarada a extinção do contrato, não há que se falar em esbulho possessório pelo compromissário comprador, devendo ser indeferida a liminar de reintegração de posse.
Agravo n° 1.0024.06.073045-4/001 – Comarca de Belo Horizonte – Agravante: D’ Urso Engenharia Ltda. – Agravado: Saide Chequer da Fonte – Relator: Des. Mota e Silva
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, em negar provimento.
Belo Horizonte, 19 de outubro de 2006. – Mota e Silva – Relator.
N O T A S T A Q U I G R Á F I C A S
DES. MOTA E SILVA – Trata-se de agravo de instrumento interposto por D’Urso Engenharia Ltda., a fim de reverter a decisão de f. 25/27-TJ proferida pelo Juízo a quo, que indeferiu a liminar de reintegração de posse requerida pela agravante ao fundamento de que a posse do agravado é justa, não havendo esbulho até que se declare judicialmente a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.
Aduz a agravante que a Lei nº 4.591/64 possibilita que se estipule a rescisão do contrato caso, após prévia notificação, o devedor não purgue a mora, o que foi convencionado entre as partes. Diz ser proprietário e possuidor indireto do imóvel, visto que a tradição só se perfaz após o cumprimento integral do contrato. Afirma que, uma vez inadimplido o contrato, a posse do agravado passou a ser injusta e de má-fé, possibilitando a reintegração. Requer seja dado provimento ao recurso a fim de reformar a decisão agravada.
Dispensada a intimação do agravado visto que ainda não havia sido citado nos autos de origem.
É o breve relato. Passo a decidir.
Sem razão a agravante.
A posse do agravado sobre o imóvel em litígio decorre do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
Em que pese a ação de origem vise à rescisão do referido contrato fundada na mora do agravado, enquanto não houver decisão judicial que o declare extinto, o ajuste permanece vigente.
O fato de ter sido pactuada cláusula resolutiva expressa é irrelevante, sendo certo que mera notificação prévia não autoriza o rompimento automático do pacto, visto que a rescisão apenas surte efeitos depois de declarada judicialmente, em especial após o advento do Código de Defesa do Consumidor.
Isso porque não se pode afastar a possibilidade de o pleito rescisório ser julgado improcedente.
No caso em apreço, o agravado nem sequer foi citado nos autos, o que torna ainda mais temerária a concessão da pleiteada liminar.
Vejamos a jurisprudência deste Sodalício a respeito:
"Reintegração de posse – Contrato de compra e venda – Inadimplemento – Esbulho – Necessidade de declaração judicial de rescisão contratual – Falta de interesse.
– A rescisão do contrato de compra e venda não decorre do inadimplemento, devendo ser declarada judicialmente, sem a qual a permanência dos adquirentes no imóvel não configura esbulho. Falta interesse processual ao autor de ação de reintegração de posse sem a prévia declaração de rescisão judicial do compromisso de compra e venda" (TJMG; Apelação nº 513269-4; 12ª Câmara Cível; Rel Des. José Flávio de Almeida; 23.11.2005).
"Agravo de instrumento – Reintegração de posse – Contrato de compra e venda – Posse legítima – Liminar negada.
– A posse resultante do contrato de compra e venda, a princípio, é justa, não havendo se falar em esbulho decorrente do inadimplemento do comprador antes de rescindido o contrato por decisão judicial" (TAMG; Agr. Instr. nº 472.084-3; Rel. Juiz Walter Pinto da Rocha; 08.10.2004).
Desse modo, a posse do agravado somente passará a ser injusta, caracterizando o esbulho, quando e se houver a declaração de rescisão da compra e venda.
Ausente o esbulho, deve ser indeferido o pedido liminar de reintegração de posse do imóvel objeto do contrato.
Diante dos fundamentos acima, nego provimento ao recurso, mantendo inalterada a decisão agravada.
Custas, ex lege.
DES. MAURÍLIO GABRIEL – De acordo com o eminente Relator.
DES. WAGNER WILSON – Voto de acordo com o eminente Desembargador para negar provimento ao recurso, no entanto entendo por bem fazer algumas considerações para esclarecer o meu posicionamento quanto a esta matéria.
Conforme já me manifestei, em posicionamento em julgamentos anteriores, entendo que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito com o inadimplemento da obrigação, conforme o disposto no art. 474 do Código Civil, e, portanto, dispensa a declaração judicial de rescisão contratual para fins de caracterização do esbulho possessório.
No entanto, este raciocínio aplica-se aos casos em que os contratos são celebrados entre partes que se encontram no mesmo patamar de igualdade durante a negociação, ou seja, quando a referida cláusula é ajustada expressamente e aceita livremente as suas conseqüências.
Todavia, no caso dos autos, considerando que se trata de relação de consumo e, especificamente, de contrato de adesão, há que se aplicar o disposto no art. 54, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe:
"Art. 54. (…) § 2º – Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no § 2º do artigo anterior".
Não tendo sido observadas as garantias legais do consumidor, não há que se imprimir validade à referida cláusula. Conseqüentemente, para que seja caracterizado o esbulho, neste caso, imprescindível a declaração judicial de rescisão contratual, não cabendo a liminar de reintegração de posse pretendida pelo agravante, tendo agido acertadamente o MM. Juiz a quo.
Súmula – NEGARAM PROVIMENTO.